De aankoopprocedure.

U hebt uw droomhuis gevonden. Hoe nu verder?

Aanvragen van een fiscaal nummer ( Codice fiscale)

Als u onroerend goed aankoopt in Italië, hebt u een fiscaalnummer nodig.U zou dit zelf kunnen aanvragen, maar de praktijk leert dat men dit toch wel lastig vindt. Ingenieur Giudice kan dit voor u doen. (kosten: zie OPTIONEEL hier boven) Wel hebben wij een kopie van uw paspoort of ID-kaart, een door u ondertekend aanvraagformulier en een machtiging nodig.

Openen van een bankrekening in Italië.

Ook is het noodzakelijk dat u een bankrekening opent in Italië. Wederom kan ingenieur Giudice u hierbij assisteren.(kosten: zie OPTIONEEL hierboven)
Met deze rekening kunt u later een aantal zaken betalen, zoals de telefoonaansluiting, nutsvoorzieningen en ICI. Ook automatische afschrijvingen zijn mogelijk.Tevens kunt u bij de bank cheques laten aanmaken voor de betaling van de aanbetaling van de bieding (proposta d’acquisto) of de aanbetaling van het voorlopig koopcontract (preliminare of compromesso). Nederlandse cheques geven vaak problemen.

Voorstel tot aankoop (proposta d’aquisto)

Mondelinge overeenkomsten worden in Italië minder serieus genomen dan in Nederland.

Een praktijkvoorbeeld: een van onze huurders is zelf op zoek gegaan naar een huis. Nadat hij het juiste huis gevonden had, en met de eigenaar een prijs was overeengekomen, heeft hij een afspraak gemaakt om een maand later met de eigenaar naar de notaris te gaan om de koop af te ronden. Op de afgesproken datum bleek de eigenaar het huis aan zijn neef te hebben verkocht.

Om dergelijke ervaringen te voorkomen brengt u eerst een schriftelijk bod uit. Vervolgens doet u een aanbetaling in de vorm van een cheque maar nooit meer dan 10% of bijvoorbeeld: € 1000,-.

De cheque wordt in bewaring gehouden door ingenieur Giudice totdat de verkoper het bod voor akkoord heeft ondertekend. Bij een akkoord en ondertekening van beide partijen wordt dit bedrag de eerste aanbetaling van de koopsom. Als de verkoper het bod weigert, dan ontvangt de koper de cheque terug.
Noodzakelijk bij een proposta d’acquisto is een kadastrale plattegrond van het object zodat in het koopvoorstel naar de plattegrond kan worden verwezen.
Een proposta d’acquisto hebt u dus nodig om te voorkomen dat de eigenaar met een andere koper in zee gaat. U kunt, als potentiële koper, door de eigenaar worden gebruikt om een andere geïnteresseerde onder druk te zetten om een beter bod te doen!

Dit onderdeel van de koopprocedure is omslachtig en wordt daarom vaak overslagen waarna men direct naar het voorlopig koopcontract gaat.

VOORLOPIG KOOPCONTRACT (CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA of PROMESSA DI VENDITA of COMPROMESSO)

Wij hebben hiervoor een standaardcontract in het Italiaans laten vertalen door een beëdigd vertaalster. Dat document kunt u bij ons opvragen.

De ondertekening vindt plaats op het kantoor van Ingenieur Giudice. Bij een notaris is dit ook mogelijk, maar dit zal de nodige kosten met zich meebrengen.

Ingenieur Giudice zal na ondertekening een onderzoek instellen naar het onroerend goed dat staat beschreven in het voorlopig koopcontract. Dit onderzoek bestaat uit een kadastraal, een wettelijk en een gemeentelijk onderzoek. Ook onderzoekt hij of de verkoper wel bevoegd is tot verkoop.

Ingenieur Giudice is aansprakelijk wanneer dit onderzoek onjuist wordt uitgevoerd. Voor dit onderzoek worden geen bijkomende kosten in rekening gebracht.

In het voorlopig koopcontract kunnen de volgende zaken worden opgenomen:
– Wie is de verkoper (naam)? Deze is te vinden in het onroerend-goedregister (registro immobiliare). De mogelijkheid bestaat dat meerdere personen eigenaar zijn.
– Wie is de koper (naam)?
– Ontbindende voorwaarden: Italianen werken niet graag met ontbindende voorwaarden. Het is dan ook zaak om voor de ondertekening alles onderzocht te hebben.
– De koopsom.
– De datum van de definitieve koopakte.
– De hoogte van de aanbetaling (caparra). Dit is vaak een bedrag tussen de 10 en 30% van de koopsom.
– Een verklaring van de verkoper dat hij volledig eigenaar is en dat het onroerend goed op het moment van akte vrij is van hypotheken, leningen, aanspraken en rechten van derden.

Bij ondertekening van het voorlopig koopcontract dient u een depot (caparra of acconto) te betalen aan de verkoper van maximaal 30% van de waarde van het onroerend goed. In Nederland betaalt men 10%. Dit bedrag betaalt u rechtstreeks aan de verkoper; het wordt dus niet in depot gezet bij Ingenieur Giudice of een notaris.

Mocht u als koper, na ondertekening, alsnog afzien van de koop, dan verliest u het tekengeld. Ook in Nederland is dat het geval.

Indien de verkoper afziet van verkoop of als uit het onderzoek blijkt dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt, moet hij de caparra dubbel terug betalen. Eventueel kunt u de eigenaar via de Italiaanse rechter dwingen tot verkoop.

Het voorlopig koopcontract moet verplicht worden geregistreerd. De koper betaalt een voorschot op de te betalen overdrachtsbelastingen. Bij de eindafrekening, wanneer de definitieve akte passeert ten kantore van de notaris, wordt dit voorschot verrekend.

Naast de caparra, zie hierboven, kan men ook een gewone aanbetaling op de afgesproken koopsom doen. Een acconto moet in principe terugbetaald worden als het transport niet doorgaat. Een Italiaanse verkoper zal hiermee niet snel akkoord gaan.

De koopakte (Atto of Rogito)

Nadat uit het onderzoek van de registers door de notaris is gebleken dat alles in orde is met het object (is de verkoper de eigenaar, is er geen sprake van hypotheken, of beslagen of erfdienstbaarheden etc. op het huis) zal hij de akte voorbereiden. Ook moet de notaris bij de gemeente nagaan of de voor de (ver-)bouw benodigde vergunningen zijn afgegeven. De notaris is persoonlijk aansprakelijk voor een juiste uitvoering van dit onderzoek.

U moet de ingewikkelde inhoud van de akte volledig begrijpen. Tenzij u vloeiend Italiaans spreekt en verstaat, zal de notaris eisen dat de akte vertaald wordt in het Nederlands en dat er een tweetalige getuige en een tolk aanwezig zijn. De kosten hiervoor kunnen oplopen tot ca € 800,-.

Daarom werken wij altijd met een machtiging (procura speciale) die u bij een Nederlandse notaris kunt verkrijgen. Veelal is de gemachtigde Vincenzo Goudice.

De resterende koopsom moet u ter plekke aan de verkoper voldoen. Ook dient u de overdrachtsbelasting (10% van de waarde van het object dat staat vermeld in de akte), de kadastrale kosten en de notariskosten te voldoen. De beste manier is om dit per cheque, van te voren bij de bank aangemaakt, te doen. Als u er de voorkeur aan geeft de koopsom te voldoen middels een bank overboeking, zorgt u er dan voor dat het geld voor de overdrachtsdatum op de rekening van de verkoper staat. Houdt u er dan rekening mee dat het enige tijd kost om het geld van een Nederlandse bank naar een Italiaanse bank over te maken. Houdt u er ook rekening mee dat er transactiekosten kunnen worden ingehouden, zodat er toch te weinig geld op de rekening van de verkoper staat (informeer bij uw bank). Vervolgens ontvangt u van de verkoper de sleutel.

In tegenstelling tot in Nederland is het in Italië niet gebruikelijk dat de notaris zich bemoeit met de betaling van de koopsom. De betaling geschiedt tussen koper en verkoper. Veelal trekt de notaris zich daarbij discreet terug.

Een Italiaanse notaris die bij de totstandkoming van een koopakte is betrokken, moet volgens de Italiaanse wet de betreffende aktes zo snel mogelijk laten registreren en overschrijven.

Het bewijs van eigendom is pas gegarandeerd na registratie van de rogito in het onroerend- goedregister (catastro). Ongeveer twee maanden na de overdracht ontvangt de koper via zijn notaris een gewaarmerkte kopie van de ingeschreven akte. De originele akte blijft bij de notaris.

N.B. Als de kopende partij een echtpaar betreft met kinderen, heeft men de keuze het huis op naam van een van hen of op beider naam te zetten en eventueel mede op naam van de kinderen. Het is ook mogelijk de kinderen de blote eigendom te geven en de ouders het recht van vruchtgebruik.

Als u getrouwd bent en het huis op één naam komt te staan, dan zal de notaris vragen naar het document van huwelijkse voorwaarden (separazione dei beni). Ook zult u uw trouwakte moeten tonen. Hieruit blijkt of u wel of niet onder huwelijkse voorwaarden bent getrouwd. Een andere mogelijkheid is dat getrouwde personen het onroerend goed op beider naam laten zetten.
Richtlijn van het honorarium van de Italiaanse notaris: 1 à 2% van de koopsom met een minimum van € 2000,- excl. IVA (btw).

      
Bijkomende kosten

De bijkomende kosten in Italië zijn gecompliceerd, omdat deze afhankelijk zijn van diverse factoren. Ook veranderen berekeningen constant. Om u toch enig inzicht te geven in deze bijkomende kosten, o.a. overdrachtsbelasting, maken we onderscheid tussen de volgende kosten:
– Over nieuwbouw wordt btw geheven (IVA). Voor uw (tweede) woning betaalt u 10% IVA over de nieuwbouwprijs als u de woning koopt van een particulier.
– Als de woning uw eerste woning is (prima casa) geldt een percentage van 3%.
– Voor een bestaande woning wordt op grond van de kadastrale waarde een soort WOZ- waarde bepaald waarover 10% overdrachtsbelasting wordt geheven.
– De kadastrale waarde van oude huizen is vaak veel lager dan de werkelijke marktwaarde.
– Voor aankoop van landbouwgrond geldt een percentage van 18%.

Vanwege dit forse percentage werd in het verleden een veel lagere koopsom in de akte beschreven. Deze manier van handelen bracht veel risico’s met zich mee. Daarom heeft de Italiaanse overheid in 2006 de wet gewijzigd. Nu wordt de overdrachtsbelasting berekend over de kadastrale waarde die in de praktijk vele malen lager is dan de marktwaarde.

De werkelijke koopsom kan nu in de akte worden opgenomen.

   
Diverse vaste lasten.

De aansluitkosten van gas, water en elektra zijn afhankelijk van de situatie. Ingenieur Giudice kan voor u een prijsopgave maken.
Het gebruik van gas, water en elektra is afhankelijk van de situatie en uiteraard van uw gebruik.
De eigenaar van Italiaans onroerend goed moet elk jaar uit eigen beweging aangifte doen voor de gemeentelijke onroerend-zaakbelasting (ICI) en de inkomstenbelasting. Men krijgt geen aangifte thuisgestuurd!
Imposta Comunale sugli Immobili (ICI ) is de Italiaanse naam voor onroerend-zaakbelasting. Elke grond- of huiseigenaar moet voor 31 juli van het jaar dat hij een huis heeft gekocht het formulier “Dichiarazione ICI per l’anno…” invullen bij het gemeentehuis, afdeling Belastingen.

U krijgt dit formulier niet automatisch thuisgestuurd! Een richttarief is ca. 7‰ van de kadastrale waarde. Niet-residenten dienen één keer per jaar, vóór 20 december, de belasting te voldoen. De ICI moet contant worden betaald bij een Italiaanse bank of postkantoor tegen inlevering van een voorgeschreven betalingsformulier. Een lokale commercialista (accountant) kan van pas komen.
Dan is er de inkomstenbelasting. Als bezitter van een huis of grond moet u de kadastrale waarde daarvan aan de fiscus melden. Ook moet u inkomsten uit verhuur aan de fiscus melden. Wederom moet u hierbij zelf het initiatief nemen. Ook hier kan een commercialista uitkomst bieden.
Ten slotte is er het RAI-abonnement (abbonamento RAI). Iedere woningbezitter is verplicht kijk- en luistergeld te betalen (soort belasting),

ook al maakt u geen gebruik van Italiaanse tv- zenders.

Financiering

In tegenstelling tot in Nederland is het in Italië niet gebruikelijk een woning te financieren door middel van een hypotheek. Hypotheekverstrekking is weliswaar in opkomst, maar voorheen was het gebruikelijk om een woning te financieren uit eigen middelen.
Veel tweede huizen in het buitenland worden door Nederlanders gefinancierd uit de overwaarde van een woning in Nederland.
Het is mogelijk een hypotheek af te sluiten in Italië. Italiaanse banken zullen echter nooit een hypotheek van 100% verstrekken. De maximale financiering is 80% van het aankoopbedrag.

Huis & Buitenland is specialist in hypothecaire leningen en begeleiding bij de koop van een woning in het buitenland. Zij kunnen voor u de beste en voordeligste financieringsoplossingen realiseren. Zie hiervoor www.hypotheekenbuitenland.nl