Juridische en contractuele aspecten van de koop.

                                                               Door Cilento Droomhuizen aangeboden ontwerpen 

Voorlopig koopcontract en koopcontract

Net als in Nederland kan men de overdracht van onroerend goed in twee fases onderscheiden:

1. De ondertekening van het voorlopig koopcontract
2. De ondertekening van de koopakte bij de notaris

Alvorens uw handtekening onder een voorlopig koopcontract of aanbod tot koop te zetten is het van belang dat u niet meer voor verassingen komt te staan en dat u alle juridische, fiscale, financiële, kadastrale en bouwkundige aspecten heeft laten onderzoeken.
U doet er als koper verstandig aan om reeds de voorlopige koopovereenkomst door de notaris te laten opstellen en in het onroerendgoedregister te laten registreren.
Laat evt. uw advocaat alle openstaande rekeningen in kaart brengen voordat u definitief tekent.
Een koper die in een huis geïnteresseerd is doet er verstandig aan bij de makelaar of eigenaar een kadastrale plattegrond op te vragenwaarop het koopobject (met bijbehorende grond) is aangeduid.
Als een koper een aanbod tot koop doet, moet hij er zeker van zijn dat de voorwaarden waaronder hij tot aankoop wil overgaan correct in het aanbod zijn vermeld.
Hoewel het slechts beperkte juridische gevolgen heeft, is het aanbod tot koop uit praktisch oogpunt het belangrijkste document van de onderhandelingsfase. Daarin worden immers de basisvoorwaarden bepaald die bepalend zijn voor de inhoud (prijs en betalingsvoorwaarden) als de uitvoering (leveringsvoorwaarden)

Aanbod tot verkoop (=proposta di vendita)

In plaats van zelf een aanbod tot koop te doen kunt u als koper ook een aanbod tot verkoop van de eigenaar/verkoper ontvangen.
Om zonder juridische begeleiding van een advocaat of makelaar een proposta di vendita voor te leggen aan een verkoper wordt echter afgeraden.
Standaard formulieren voor een aanbod tot koop of verkoop kunt u verkrijgen bij een advocaat, makelaar of commercialista.
De voorlopige koopovereenkomst (contratto preliminare di vendita)
De opstelling en ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst is de belangrijkste fase in het gehele koopproces.
Een voorlopige koopovereenkomst klinkt vrijblijvend, maar als u het eenmaal heeft ondertekend zit u er aan vast, omdat het contract bindend is, tenzij u ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract heeft laten opnemen.
De meeste voorlopige koopovereenkomsten worden vastgelegd in de vorm van een onderhandse akte. Daar komt meestal geen notaris aan te pas, tenzij het een ingewikkelde transactie betreft.
Ondertekening van de akte met gelegaliseerde handtekeningen is aan te bevelen indien de koper volledige zekerheid wil hebben dat hij de eigendom zal verkrijgen.

Anders dan in Nederland wenst een Italiaanse notaris zich liever niet met de financiële transactie te bemoeien.
Er zijn Nederlands- Italiaanse makelaars die aan de koper adviseren om een aanbetaling te doen of een depot bij de betreffende makelaar te storten met de bevoegdheid dit aan de verkoper door te betalen, zodra de verkoper het aanbod tot koop accepteert.
Percentages tussen de 5 en 10 % als aanbetaling komen het meeste voor.
Laat de makelaar schriftelijk garanderen, dat u het bedrag terugkrijgt als de transactie niet doorgaat.
Het is in Italië gebruikelijk dat de koper bij de ondertekening van een voorlopige koopovereenkomst een aanbetaling doet die gelijk is aan 10 tot 30 % van de koopprijs.(caparra confirmatoria)

De waarde van het onroerend goed wordt berekend aan de hand van een denkbeeldige huurwaarde, welke wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt, die per gemeente wordt vastgesteld.
Houdt er rekening mee dat in Italië regelmatig fiscale herwaarderingen van het onroerend goed plaatsvinden, die gevolgen kan hebben voor de te betalen belastingen en heffingen.
De koper kan in de problemen komen als de koopovereenkomst na het transport om wat voor reden dan ook ontbonden wordt. De koper heeft in dat geval alleen recht op teruggave van het geregistreerde bedrag.
Het saldo van de koopprijs (= betaling van de koopsom minus de aanbetaling) wordt aan de verkoper verschuldigd op het moment dat de definitieve koopakte bij de notaris wordt gepasseerd.
Als de koop goed verloopt is de makelaar aanwezig bij het passeren van de koopakte bij de notaris. De makelaar kan het koopcontract voor de koper vertalen/voorlezen, zodat de koper weet wat er in staat.
Als u in Italië iemand als gevolmachtigde laat optreden moet u een volmacht laten opmaken en hiervoor een soort ‘zegelbelasting’betalen.
Bovendien moet u nog rekening houden met het honorarium van de notaris.

Bij de koop van een landelijk gelegen onroerend goed, moet de koper rekening houden met het risico dat de eigenaar van de aangrenzende terreinen een agrarische voorkeursrecht heeft (diritto di prelazione agraria).

Let erop dat u in het contract als koper ontbindende factoren laat opnemen.

Éen van de belangrijkste zaken waarop u moet letten voor ondertekening van het voorlopig koopcontract, is de aanwezigheid van erfdienstbaarheden. Laat dit uitzoeken door uw makelaar.

De Italiaanse notaris speelt bij de voorbereiding van de eigendomsoverdracht een belangrijke rol. Hij laat in het onroerendgoedregister controleren of de verkoper als eigenaar staat ingeschreven en of er belastende inschrijvingen zijn, en of de koper en verkoper bevoegd zijn om aan de overeenkomst mee te werken.
Wanneer bovenstaande allemaal in orde is dan maakt de notaris de uiteindelijke overdrachtsakte op.
De koper betaalt zelf de kosten van de bijstand van de notaris.
Het contract bevat de namen, geboortedata en adressen van zowel de koper als de verkoper.
Er moet ook een verklaring van de verkoper worden opgenomen dat het pand vrij is van schulden en hypotheken.
Let wel, de notaris is niet verantwoordelijk voor de inhoud, clausules en ontbindende voorwaarden in de overeenkomst

                                                           
 Ongeveer 2 maanden na de overdracht ontvangt de koper een gewaarmerkte kopie van de ingeschreven akte via zijn notaris.

Alle notariskosten worden gespecificeerd vermeld op de notarisrekening waarop ook een toeslag voor overheadkosten wordt geheven.

Soms wordt een huis door een makelaar aangeboden met daarbij de mededeling notaio convenzionato!. Dit houdt in dat de makelaar een overeenkomst heeft afgesloten met de notaris, waarbij van te voren een standaard notaristarief is afgesproken.
Bent u getrouwd dan zal er naar uw trouwakte worden gevraagd.

Bijstand van een deskundige is ook aan te bevelen indien de eigenaar van het Italiaanse huis aan een landgenoot wil verkopen. In zo’n geval zullen zowel de koper als de verkoper gebaat zijn bij advies en bijstand van een deskundige.

De makelaar

Gezien de afstand, de taal, communicatieproblemen met de verkoper en de complexiteit van het Italiaanse koopproces is een Nederlands- Italiaanse makelaar geen overbodige luxe.

Alvorens u met iemand in zee gaat moet u precies weten welke rol iemand speelt in het koop/verkoopproces. In de meeste gevallen zal de koper met de verkoper in contact komen via een makelaar (agente immobiliare), maar het komt ook voor dat dit contact rechtstreeks tot stand komt met verkoper. Italiaanse verkopers en ook makelaars vinden het overigens heel gewoon dat een koper zich door een advocaat laat begeleiden.

Op basis van de wetgeving bestaat bij elke Kamer van Koophandel (Camera di Commercio) een lijst met personen die als makelaar zijn ingeschreven.
Het lidmaatschap van een beroepsvereniging, waarvoor de makelaars een opleiding moeten afronden met vestigingseisen, wordt vaak vermeld op het briefpapier of in advertenties van de makelaar.

Een Italiaanse makelaar treedt op in het belang van zowel de koper als verkoper en dient daarom onpartijdig te zijn. Omdat de makelaar een onpartijdige positie moet innemen, is de betrokkenheid van advocaten bij onroerendgoedtransacties in Italië dan ook zeer gebruikelijk.

Voorbeeld van franchiseorganisaties zijn TECHNOCASA en GABETTI. Zij zijn uit op snelle deals en korte termijn resultaten  gericht op marketing en presentatie. Familiebedrijven (makelaars) zijn meer servicegericht. U kunt ook de Italiaanse Gouden Gids op internet raadplegen voor adressen van makelaars (Agenzie Immobiliari)  www.paginegialle.it

Ook kunt u bij sommige Nederlandse makelaars/bemiddelaars die gespecialiseerd zijn in Italiaans onroerend goed zoekopdrachten geven.
Selecteer een bemiddelaar met zorg! Behalve officiële makelaars zijn er in Italië ook veel niet gekwalificeerde bemiddelaars actief.

De Italiaanse makelaar is bevoegd aan beide partijen commissie (provvigione of commissione) te vragen, meestal ieder de helft. De makelaarscommissie varieert in Italië van ca. 3% tot 8% van de koopprijs
Over de commissie is BTW verschuldigd!

Alvorens een (voorlopig) koopcontract bij een makelaar te ondertekenen moet u exact op de hoogte zijn van de (makelaars)kosten koper. Controleer de commissieclausule en de oorspronkelijke vraagprijs zorgvuldig!
Indien de koper over wil gaan tot aankoop van het onroerend goed tegen de overeengekomen prijs dan betaalt hij volgens Italiaans gebruik 10 % van de koopsom aan de verkoper eventueel via de makelaar.Als kwitantie ontvangt de koper het voorlopig koopcontract.

In sommige streken van Italië, vooral op Sicilië en het zuiden, zullen de verkopers vaak geen makelaar in de hand nemen om hun huizen te koop aan te bieden en doen ze dat via de locale circuits. In die gebieden weten de stamgasten van de bar op het dorpsplein vaak eerder en beter wat er te koop is dan de plaatselijke makelaars. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar maakt wel bijstand nodig van deskundige adviseurs,daar het vaak niet duidelijk is welke beloning dergelijke tussenpersonen verlangen.